Thomas Aalderink Huizenmarkt 17 apr 2026, 10:04

Leestijd: 4 minuten

De absurde kloof tussen inkomen en huizenprijs per provincie

Voor steeds meer Nederlanders raakt een koophuis langzaam maar zeker buiten bereik. De huizenprijzen blijven stijgen, terwijl de lonen dat tempo amper kunnen bijhouden. Toch is de situatie niet overal even scheef. Hoe groot het gat is tussen wat je kunt lenen op basis van inkomen en wat een gemiddeld huis kost, verschilt namelijk enorm per provincie.

Uit ons eigen rekenwerk blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs in sommige provincies ruim een ton boven de maximale hypotheek van een doorsnee tweeverdiener ligt. Tegelijk zijn er echter ook nog genoeg plekken in Nederland waar je met een gemiddeld inkomen wél een huis kunt betalen. Hoe dat precies zit en waar de kloof het grootst is, rekenen we voor je uit.

Dat doen we door per provincie het doorsnee inkomen, en dus ook de leencapaciteit, naast de gemiddelde huizenprijs te leggen. Daarvoor gebruiken we recente data van Van Spaendonck. Dat bedrijf analyseert elk kwartaal de loonstrookjes van 1,2 miljoen Nederlanders en brengt zo per provincie in kaart wat het mediane inkomen is. Op basis daarvan berekenen we hoe hoog de hypotheek is die je als tweeverdiener kunt krijgen.

De kloof tussen inkomen en huizenprijs per provincie

Die uitkomst zetten we vervolgens af tegen de gemiddelde verkoopprijs per provincie. Die cijfers zijn afkomstig van het CBS. In onderstaande tabel zie je wat daaruit komt. In slechts vier provincies kun je als tweeverdiener met een doorsnee inkomen nog een gemiddeld huis kopen, terwijl je in andere provincies soms ruim een ton tekortkomt.

(Bron: CBS / Van Spaendonck / Manners)

Het benodigde salaris voor de hypotheek is berekend met behulp van de indicatietool van Independer. Hierbij gaan we uit van een annuïteitenhypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar. In deze berekening zijn eventuele overwaarde, eigen geld of schulden niet meegenomen.

In Utrecht en Noord-Holland heb je ruim een ton eigen geld nodig

Wat direct opvalt, is dat de kloof tussen inkomen en huizenprijs het grootst is in Noord-Holland en Utrecht. Opvallend genoeg zijn dat juist de twee provincies met het hoogste mediane inkomen. Wie daar een huis wil kopen, heeft daar alleen weinig aan, want het zijn óók de provincies waar een gemiddeld huis veruit het duurst is.

Noord-Holland en Utrecht zijn de enige provincies waar de gemiddelde huizenprijs boven de half miljoen euro ligt, en flink ook. De hypotheek die een doorsnee tweeverdiener daar kan krijgen, komt uit op ongeveer 435.000 euro. Daarmee kun je net iets meer dan driekwart van de gemiddelde huizenprijs financieren. De rest, ruim een ton, moet dus uit eigen zak komen.

Hier zijn de lonen laag, maar de huizen betaalbaar

De kloof tussen de hypotheek die je als doorsnee Nederlander kunt krijgen en de gemiddelde huizenprijs wordt dan ook vooral door dat laatste bepaald. Dat zie je vooral terug onderaan de lijst. De vier provincies met het laagste mediane inkomen zijn namelijk óók de enige provincies waar een doorsnee tweeverdiener nog een gemiddeld huis kan betalen.

In Limburg, Groningen, Zeeland en Friesland ligt het mediane inkomen tot zo’n 400 euro per maand lager dan in de Randstad, maar daar staan ook duidelijk lagere huizenprijzen tegenover. Daardoor is een gemiddeld koophuis er voor een doorsnee tweeverdiener nog nét haalbaar. Echt ruim is die marge overigens niet. In de gunstigste provincies ligt de maximale hypotheek van een doorsnee tweeverdiener slechts zo’n 20.000 euro boven de gemiddelde huizenprijs.

De woningmarkt is vooral regionaal ontspoord

Onderaan de streep laat deze vergelijking vooral zien hoe scheef de woningmarkt is geworden. Wie zich afvraagt waarom een koophuis voor zoveel Nederlanders buiten bereik raakt, ziet hier het antwoord: niet omdat de inkomens zo sterk verschillen, maar omdat de huizenprijzen in sommige provincies allang zijn losgezongen van wat een doorsnee huishouden nog kan lenen.

Het minimale salaris per stad om een huis te kopen

Dat zie je ook als we nog verder inzoomen. Zo berekenden we onlangs al per stad en dorp welk inkomen je minimaal nodig hebt om een gemiddeld huis te kopen. Ook dat overzicht laat zien hoe scheef de woningmarkt inmiddels is geworden, al zitten er hier en daar nog een paar kleine lichtpuntjes tussen.