Thomas Aalderink Huizenmarkt vandaag, 08:41

Leestijd: 3 minuten

Zo weinig Nederlanders zijn rijk genoeg voor een gemiddeld huis

Een ton per jaar verdienen en nog steeds niet genoeg kunnen lenen voor een gemiddeld huis. Dat is de Nederlandse woningmarkt anno 2026. Zonder overwaarde of een flinke zak eigen geld ligt zo’n gemiddelde woning voor veel mensen buiten bereik. Tenzij je een behoorlijk inkomen hebt, maar dat blijkt voor weinig Nederlanders weggelegd.

Ondanks dat hij nog steeds behoorlijk heet is, koelt de Nederlandse woningmarkt eindelijk wat af. De prijzen stijgen nog steeds, maar wel minder hard. Zo waren in augustus 2026 bestaande koopwoningen gemiddeld ‘slechts’ 3,3 procent duurder dan een jaar eerder. Een serieus verschil met het jaar daarvoor: in augustus 2025 bedroeg die jaarlijkse prijsstijging namelijk nog 7,9 procent.

Dit inkomen heb je in 2026 nodig voor een gemiddeld huis

Dat de huizenmarkt een beetje afkoelt, betekent dus helaas nog niet dat huizen goedkoper worden. Dat blijkt ook uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). In het tweede kwartaal van 2026 bedroeg de gemiddelde waarde van de woningen waarvoor kopers een hypotheek aanvroegen 532.100 euro. Een jaar eerder was dat nog 508.700 euro. Er kwam dus in twaalf maanden tijd 23.400 euro bij, oftewel ongeveer 4,6 procent.

Wie dat bedrag volledig moet lenen, heeft een behoorlijk inkomen nodig. Als je gaat rekenen op basis van de hypotheeknormen voor 2026, kom je uit op ongeveer 109.000 euro bruto per jaar als alleenstaande. Koop je samen, dan moet er gezamenlijk ieder jaar zo’n 112.000 euro bruto binnenkomen. Hierbij rekenen we met een annuïteitenhypotheek van dertig jaar, 4 procent rente die tien jaar vaststaat en een woning met energielabel A of B. Daarnaast gaan we uit van dertigjarige kopers zonder schulden of alimentatieverplichtingen.

Een gemiddeld huis vereist een bovengemiddeld inkomen

We hoeven je waarschijnlijk niet te vertellen dat de meeste Nederlanders dit niet verdienen. Om te zien hoeveel mensen wel bij deze inkomenseis in de buurt komen, kloppen we aan bij het CBS. Zij houden namelijk bij wat het mediane bruto inkomen is per persoon met een eigen inkomen en per huishouden. Op basis van de meest recente cijfers, over 2024, hebben we onderstaand overzicht gemaakt. Dat laat goed zien hoe ver een doorsnee inkomen tegenwoordig afstaat van wat je nodig hebt om een gemiddeld huis volledig te financieren.

Zo weinig Nederlanders halen de benodigde inkomensgrens

Op basis van deze cijfers kunnen we de scheidslijn dus niet exact op 109.000 euro voor alleenstaanden en 112.000 euro voor stellen leggen. Maar zelfs met een soepelere grens van 100.000 euro blijft de groep behoorlijk klein. Leggen we onze benodigde inkomens naast de CBS-cijfers, dan komen we tot deze conclusie:

• 👤 Minder dan 2.859.700 huishoudens halen de benodigde inkomensgrens van 112.000 euro. Dat is minder dan 34,6 procent van alle particuliere huishoudens.
• 👥 Minder dan 1.348.100 personen halen de benodigde inkomensgrens van 109.000 euro. Dat is minder dan 9,3 procent van alle mensen met een eigen inkomen.

Geen exacte telling, wel een duidelijke kloof

Dat is een pittige conclusie, maar wel eentje waar we nog een paar kanttekeningen bij moeten zetten. Voor onze vergelijking gebruiken we inkomens uit 2024 en de huizenprijzen en hypotheeknormen van 2026. Zaken als inflatie en loonstijgingen in de tussentijd zitten dus niet in deze cijfers. Ook kunnen we, zoals eerder al aangegeven, niet exact bepalen hoeveel Nederlanders de benodigde inkomensgrens halen. De percentages zijn daarmee geen precieze telling van wie nu een gemiddeld huis kan betalen, maar wel een goede indicatie.

Onze berekening laat dus wel wat ruimte voor nuance, maar de kloof tussen een doorsnee inkomen en het benodigde bedrag is te groot om daarmee weg te verklaren. We kunnen dus niet precies zeggen hoeveel Nederlanders genoeg verdienen. Maar we kunnen wel duidelijk maken dat je zonder eigen geld of overwaarde een behoorlijk bovengemiddeld inkomen nodig hebt om een gemiddeld huis te kopen.

Van minimumloon tot modaal: wat is er nog mogelijk?

Een gemiddeld huis ligt daarmee misschien buiten bereik, maar wat kun je met jouw inkomen wél lenen? Dat hebben we eerder uitgezocht voor 21 verschillende inkomens, van minimumloon tot ruim boven modaal. Bekijk hier de maximale hypotheek en bijbehorende maandlasten per salaris in 2026.

Geschreven door Thomas Aalderink

Thomas komt uit Winterswijk, maar woont tegenwoordig in het keurige Voorhout. Bij mannenblad FHM leerde hij de klappen van de zweep. Hij schrijft het liefst over media, technologie en maatschappelijke ontwikkelingen, maar gaat net zo graag op pad voor een verslag van een event of sportwedstrijd.