Michiel Hekkens Huizenmarkt vandaag, 09:23

Leestijd: 3 minuten

Makelaars wéér massaal beklaagd: top 3 misleidende trucs

In vier maanden tijd kwamen er bij Vereniging Eigen Huis 921 klachten binnen over malafide makelaars. Met deze trucs worden kopers en verkopers het vaakst belazerd.

Als er over iemand wordt geklaagd, betekent dat niet automatisch dat diegene niet deugt. Over Danny Makkelie stromen wekelijks klachten binnen, maar toch hoort hij bij de beste scheidsrechters van het land. En als we de klagende pubers bij het LAKS moeten geloven, deugt er elk jaar niks van de eindexamens. Ligt waarschijnlijk vooral aan henzelf.

Ook bij de klachtenlijn over makelaars zullen zich mensen melden die gewoon teleurgesteld zijn omdat ze een huis zijn misgelopen of hun woning voor minder geld hebben verkocht dan gehoopt. Niet elke klacht wijst dus op een misstand. Tegelijk zijn veel klachten meer dan slechts ‘een vermoeden van matchfixing’. Anders dan bij scheidsrechters of examenmakers is kwade opzet bij makelaars namelijk wél aantoonbaar.

Klachten stromen binnen over malafide makelaars

Net als in 2021 opende Vereniging Eigen Huis in 2026 een klachtenlijn voor mensen die zich benadeeld voelden bij de aan- of verkoop van een huis. Met 921 meldingen werd bij grofweg één procent van alle transacties geklaagd. Dit zijn de meest voorkomende misstanden.

1. Belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling

De meest voorkomende klacht onder consumenten (28 procent) valt onder belangenverstrengeling of voorkeursbehandeling. Een veelgenoemde misstand is dat een verkoopmakelaar het huis van zijn klant ‘gunt’ aan de klant van een bevriende aankoopmakelaar, ondanks dat diegene niet het hoogste bod heeft uitgebracht.

Als beide makelaars elkaar later nog eens tegenkomen, maar dan in omgekeerde rollen – de aankoopmakelaar is verkoopmakelaar en andersom – wordt de vriendendienst terugbetaald. Zo zorgen makelaars ervoor dat aankoopmakelaars als noodzakelijk worden gezien en beschermen ze hun broodwinning. Dit gaat ten koste van de verkopende partij.

2. Spelregels veranderen tijdens het biedproces

Het veranderen van de spelregels is de op één na meest voorkomende misstand (23 procent). Een belangrijke spelregel is in veel gevallen dat een huis via een ‘bod op inschrijving’ wordt verkocht. Dat betekent dat elke geïnteresseerde partij één kans krijgt om een bod uit te brengen, zonder te weten wat anderen hebben geboden. Daarna kiest de verkopende partij het winnende bod.

Veelvoorkomende klachten gaan over makelaars die plotseling een extra biedronde introduceren, waarin iedereen nóg eens mag bieden. Of de verkopende partij legt opeens een tegenbod neer bij de geïnteresseerde met het hoogste bod. In zo’n geval probeert de makelaar een hoger bod uit het vuur te slepen voor de partij die hij bijstaat. Dat is in elk geval in lijn met waarvoor hij betaald wordt, maar dat maakt het nog niet fair.

3. Druk tot overbieden

Op nummer drie staan makelaars die kopers onder druk zetten om een hoger bod uit te brengen (20 procent). Een makelaar belt bijvoorbeeld een geïnteresseerde partij met de mededeling dat het bod nét niet hoog genoeg is, maar dat met 10.000 euro extra de buit binnen is. Daar komt vaak ook tijdsdruk bij kijken. De koper krijgt één kans en moet op korte termijn beslissen, anders vist hij achter het net.

Biedlogboek biedt inzicht in bedrog

Anders dan bij scheidsrechters en examenmakers kunnen huizenkopers en verkopers hun vermoedens staven met bewijs. Sinds 2021 bestaat namelijk het biedlogboek. Hierin moeten makelaars die zijn aangesloten bij NVM, VBO of Vastgoed Nederland alle biedingen bijhouden.

Elke koper kan hierdoor achteraf zien of het écht zo was dat er nog 10.000 euro bovenop moest om een huis te krijgen, of dat de makelaar aan het jokken was. In het biedlogboek zou het andere bod immers terug te vinden moeten zijn. Dat veel makelaars niet zuiver op de graat zijn, blijkt doordat ze dit logboek zich niet uit zichzelf verstrekken. Slechts 32 procent van de makelaars stuurt het biedlogboek naar de betrokken partijen, waarvan de helft pas nadat er actief naar is gevraagd.

Geschreven door Michiel Hekkens

Michiel studeerde filosofie, woonde enige tijd in China en gaf les op een middelbare school voordat hij bij Manners terechtkwam. Als journalistieke veelvraat dompelt hij zich net zo graag onder in de longreads van The Economist als in de onderbuik van Johan Derksen. Die brede interesse is terug te zien in zijn werk als redacteur. En of hij nu schrijft over de baas van de ECB of het goedkoopste Funda-krot van Oude Pekela, altijd dient zich wel een filosofisch zijpad aan. Dit laat hij nimmer onbewandeld.