Noah Huizenmarkt 16 mei 2026bijgewerkt: 17 mei 2026, 09:36

Leestijd: 4 minuten

De verrassende top 25 gemeenten qua overbieden op koophuis

Overbieden hoort erbij op de woningmarkt, helaas. Dit is de toch wel verrassende top 25 gemeenten waar het meest wordt overboden, en Amsterdam staat er niet tussen.

Niet Amsterdam, niet Rotterdam, maar een satellietstadje is anno 2026 de gemeente waarin het meest wordt overboden op huizen, met gemiddeld 12,3 procent boven de vraagprijs. Amsterdam komt pas op plek 35 voorbij in de verrassende ranking.

Hoeveel overbieden per woningtype

Onlangs schreven we over hoeveel je in 2026 moet overbieden per woningtype. Landelijk lag het overbiedingspercentage in het eerste kwartaal van 2026 op gemiddeld 4,7 procent, een daling ten opzichte van de 5,2 procent in het kwartaal ervoor (mede dankzij de gestegen rente). Maar dat is het landelijke gemiddelde. Zoom je in op gemeenteniveau, dan spot je meteen een gapend gat tussen de meest oververhitte en rustigste markten.

We pakten het Huispedia Woningmarkt Trendrapport Q1 2026 erbij en sorteerden alle gemeenten van hoog naar laag. De top 25 ziet er als volgt uit, met een dubieuze glansrol voor de provincie Utrecht.

Top 25 gemeenten waar het hardst wordt overboden in 2026

Provincie Utrecht eet de top op

Drie van de vijf gemeentes in de top 5 liggen op een kwartier rijden van elkaar. IJsselstein, Utrecht en Nieuwegein vormen de absolute kopgroep, allemaal vastgeplakt aan dezelfde Utrechtse ring. Diemen, op plek 4, ligt strak tegen Amsterdam aan en deelt feitelijk dezelfde woningmarkt met de hoofdstad.

De logica daarachter laat zich makkelijk raden. Wie Utrecht zelf niet meer kan betalen (en voor wie geldt dat niet) zoekt de randen van de stad op. IJsselstein, ooit een slaperig vestingstadje aan de Hollandse IJssel, transformeert daardoor in de meest overspannen postcode van Nederland. Lucratief voor de zittende huiseigenaren. Hel voor kopers die een truc denken te hebben gevonden om alsnog in de buurt van Utrecht te wonen.

Het noorden en oosten zijn niet meer veilig

Groningen breekt op plek 5 door als enige niet-Randstad-stad in de top 5. Voor een studentenstad met historisch relatief milde prijzen is dat veelzeggend, en het sluit aan bij wat Huispedia op provincieniveau al signaleert: Utrecht en Groningen kleuren samen het rood op de kaart, met regionale overbiedingen rond de 8 procent.

Daal je verder af in de top 25, dan wordt het pijnlijk duidelijk dat je heil buiten de Randstad zoeken ook niet echt meer een oplossing is. Westerkwartier (9%), Twenterand (8,7%), Stadskanaal (8,6%), Deventer (8,4%), Ooststellingwerf, Eemsdelta, Het Hogeland, Tynaarlo. Allemaal noordelijk of oostelijk. Het beeld dat je daar nog rustig kunt kopen mag definitief de prullenbak in.

Opvallend ook: Deurne, Someren en Peel en Maas in Zuidoost-Brabant en Noord-Limburg. Regio’s waar tien jaar geleden niemand een biedingsoorlog verwachtte.

Waar is Amsterdam gebleven?

En het ‘onbetaalbare’ Amsterdam dan? Onze hoofdstad, het stedelijke symbool van onbetaalbaarheid, staat met 7,1 procent overbieden op plek 35 en haalt de top 25 niet eens. Rotterdam en Den Haag halen ook de top 50 niet.

De verklaring is echter voor de hand liggend: in de G4-steden komen relatief veel huurwoningen op de markt doordat beleggers massaal verkopen. Dat extra aanbod dempt het overbiedings-gemiddelde. In een satellietgemeente als IJsselstein speelt die dynamiek amper.

Ook staan huizen in steden als Amsterdam al direct hoger geprijsd op Funda, waardoor het overbieden als het ware al in de prijs is ingecalculeerd, zeker vergeleken met gemeenten elders in het land.

Wat dit betekent als je koopt in 2026

De conclusie voor wie op jacht is, is ontnuchterend. Reken je niet rijk met de vraagprijs, want op een huis van vier ton in IJsselstein moet je mentaal alvast €49.200 extra inplannen, in Utrecht €48.400, in Groningen €37.600.

Bedenk daarbij ook: dit zijn gemiddelden. Voor de scherpste objecten op de markt, instapklaar met label A en op een populaire plek, liggen de overbiedingen structureel hoger. En dat zijn waarschijnlijk net de Funda-pareltjes waar jij je oog op hebt laten vallen.

Check ook ons overzicht van de hypotheek én bruto maandlasten bij 21 salarisschalen in 2026, zodat je meteen grofweg weet in welk segment jij kan gaan jagen.

Geschreven door Noah

Noah kwam al jong de online media opschudden als SEO-pionier bij Wayne Parker Kent en later het Mediahuis. Inmiddels is hij actief binnen de - 'dark side' noemt hij het zelf - agencywereld. Als Program Director bij The Invaders werkt hij voor klanten als Samsung, Politie Nederland, 988, McDonald's, Kia en Red Bull. Voor Manners schrijft hij al jaren over zijn liefhebberij als films, tech, LEGO en gaming.