Mike Plevier Huizenmarkt vandaag, 11:36

Leestijd: 2 minuten

Huisjesmelker vertelt: ‘Dit verdien ik écht met een appartement’

Investeren in vastgoed, je leest er veel over. Maar wat levert de verhuur van een appartement nou écht op? Laat ik het eens kort uitleggen. Iedere situatie en instaprente is natuurlijk anders, maar het is sowieso niet zo rooskleurig als het vanaf de zijlijn lijkt.

‘Huisjesmelker’ is het woord dat mensen gebruiken als ze denken dat je geld verdient zonder iets te doen. Dus laten we het eens transparant uiteenzetten. Eén appartement, middenhuur, €1.050 per maand huuropbrengsten in box 3. Wat blijft er over? Nou, minder dan mijn garageboxen?

Inkomsten versus kosten

Eerst de platte inkomsten, een simpele rekensom. €1.050 × 12 = €12.600 per jaar. Dan de kosten. Het appartement is gekocht voor €230.000, met een verhuurhypotheek van €140.000 tegen 5% rente.

• Hypotheekrente: €7.000
• VvE-bijdrage (€150 per maand): €1.800
• OZB en waterschapslasten, eigenarendeel: €450
• Verhuurdersaansprakelijkheid en rechtsbijstand: €200
• Onderhoudsreservering niet zijnde vve: €1.000
• Box 3-last binnen huidige regels (grofweg: woz €220.000 – schuld €140.000 = €80.000 x 6% x 36% =  €1.728

Totale kosten: €12.178. Als je dan de totale opbrengsten verrekent met de totale kosten, dus €12.600 minus €12.178, dan hou je daar per jaar €422 aan over. Dat is even binnenlopen, nietwaar? 35 hele euro’s per maand winst na alle kosten. Een netto rendement onder aan de streep, dus ook na box 3-heffing van zo’n 0 procent.

Beeld versus realiteit

De afgelopen jaren is er een beeld ontstaan via de media dat iedere verhuurder zijn huurders uitknijpt, zijn of haar zakken vult en natuurlijk een huisjesmelker is. Je kon de afgelopen jaren bijna niet op een feestje komen of het ging wel even over vastgoed. Maar de realiteit is vaak toch net even wat genuanceerder, en natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar in de sociale en middenhuur wordt geen geld verdiend via huurinkomsten. In de vrije sector kan dat anders zijn. Sterker nog, in de sociale sector en middenhuur is er een grote groep verhuurders ontstaan die geld toelegt op het verhuren van.

Conclusie

Wellicht is de exploitatie van de gemiddelde huurwoning toch net iets anders dan sommigen denken. Niet alle verhuurders zijn binnenlopende huisjesmelkers. Logischerwijs kan de exploitatie er weer net iets anders zijn als je een gunstigere rente hebt of een lagere lening, maar de schets zoals hierboven is de situatie waarin heel veel verhuurders zitten en dat mag ook ook wel eens belicht worden. Investeren in vastgoed is niet automatisch veel cashen.

Geschreven door Mike Plevier

Mike is een eigenwijze ondernemer, sinds kind al geobsedeerd door alles rondom beleggen, investeren en geld. Levensdoel: vrijheid. Als financieel coach helpt hij mensen financieel slimmer te maken. Als gastschrijver vertelt hij Manners-lezer over zijn lessen en ervaringen uit de financiële wereld.