Michiel Hekkens Geld & Carrière 31 mei 2026bijgewerkt: 2 jun 2026, 06:19

Leestijd: 4 minuten

Zo belazert een makelaar je, nu grootschalig aan het licht gebracht

Door aanhoudende schaarste is de Nederlandse huizenmarkt veranderd in een Wilde Westen, waar makelaars zich gedragen als cowboys die zowel kopers als verkopers benadelen voor eigen gewin. De introductie van het verplichte biedlogboek maakt dit bedrog nu inzichtelijk. Manners zet de meest voorkomende misstanden op een rij.

Wat als er geen makelaars zouden bestaan en we onze huizen gewoon onderling aan elkaar verkochten, zouden we daar dan veel slechter van worden? Ja, je ziet wellicht een of ander verborgen gebrek over het hoofd tijdens de bezichtiging. En waarschijnlijk zou er af en toe wat misgaan bij het opmaken van het papierwerk. Maar weegt dat op tegen de duizenden euro’s die makelaars rekenen als gage én de tienduizenden euro’s die ze je kunnen kosten bij een corrupt biedproces? Waarschijnlijk niet.

De meest voorkomende misstanden onder makelaars

Een paar jaar geleden inventariseerde Vereniging Eigen Huis de grootste misstanden onder makelaars, die op grote schaal bleken plaats te vinden. Deze drie vormen van bedrog kwamen het vaakst voor, elk met een concreet voorbeeld uit het rapport van Vereniging Eigen Huis.

1. Vriendjespolitiek onder makelaars

Veel makelaars zijn actief als aankoop- én verkoopmakelaar, waarbij ze telkens dezelfde collega’s tegenkomen. De ene keer verkoopt de één een huis aan de ander, de andere keer zijn de rollen omgedraaid. De meest voorkomende misstand is dat een verkoopmakelaar een koper bevoordeelt als die wordt bijgestaan door een bevriende aankoopmakelaar. Als de rollen bij een ander huis zijn omgedraaid, wordt de vriendendienst terugbetaald. Ten eerste maakt de aankoopmakelaar zo zijn cliënt blij en kan hij zijn gage innen. Ten tweede zorgen makelaars ervoor dat het nemen van een aankoopmakelaar als noodzakelijk wordt gezien. Hiermee voorzien ze in hun eigen werkverschaffing.

Dit kan zowel de kopende als de verkopende partij geld kosten. De koper maakt geen kans als hij geen aankoopmakelaar heeft en moet dus extra kosten maken. De verkoper krijgt niet altijd het beste bedrag, omdat kopers zonder aankoopmakelaar geen gelijke kansen krijgen om mee te bieden.

Voorbeeld: “Het biedingsproces is niet eerlijk. Klanten van de makelaar krijgen de mogelijkheid om na alle biedingen een extra bieding te doen; privilege van de eigen klant noemt de makelaar het. Door dit soort praktijken worden de eigen successen in stand gehouden.”

2. Bewuste prijsopdrijving

De verkoop van een huis verloopt meestal via een ‘bod op inschrijving’, waarbij elke geïnteresseerde partij één kans krijgt om een bod uit te brengen, zonder te weten wat anderen hebben geboden. Althans, zo is de theorie. In de praktijk loopt het vaak anders. Neem je als koper contact op met de verkoopmakelaar, dan is die zelden te beroerd om een ‘behulpzame’ hint te geven over wat ongeveer een winnend bod zal zijn. In veel gevallen is deze hint echter niet behulpzaam, maar dient hij enkel om de prijs op te drijven. Zo kan de makelaar bluffen dat er nog wat bij moet, terwijl je oorspronkelijke bod in werkelijkheid al hoog genoeg was. Ook bellen sommige makelaars een klant aan het eind van de sluitingstijd op om nog een extra, ‘ultiem bod’ te doen.

Voorbeeld: “Tot onze verbazing werden wij na ons schriftelijke bod door de verkoopmakelaar gebeld met de mededeling dat de verkopers een extra biedingsronde wilden. Zodoende hebben wij extra geld neergelegd om het huis te kunnen kopen. Toen wij hierover met verkopers spraken, vertelden zij ons dat ze daar niets van wisten en dat de makelaar dat op eigen initiatief en buiten hen om had geregeld.”

3. Eigen belang makelaar

De derde misstand onder verkoopmakelaars is het vooropstellen van het eigen belang boven dat van de client. Zo worden kopers bijvoorbeeld voorgetrokken als zij zelf ook een huis verkopen en daarbij dezelfde makelaar inschakelen. Bizar genoeg blijken er ook makelaars te zijn die zich zelf als koper in de strijd mengen.

Voorbeeld: “Na drie maanden bleek dat de makelaar het huis zelf had gekocht. Hij knapte het huis met veel verf op en zette het vervolgens voor het dubbele bedrag te koop. We voelen ons opgelicht en bedrogen. We vinden dat de makelaar niet transparant en integer handelde, hij wist immers ons bod.”

Biedlogboek voorkomt bedrog niet, maakt het wel inzichtelijk

Om deze misstanden tegen te gaan, is het sinds 2023 voor makelaars verplicht om een biedlogboek bij te houden. Nadat een huis is verkocht, moeten alle betrokken partijen een overzicht toegestuurd krijgen waarop te zien is welke biedingen op welk tijdstip zijn gedaan. Zo kun je controleren of alles eerlijk is verlopen.

Dit heeft echter niet tot verbetering geleid, stelt Vereniging Eigen Huis. Slechts 32 procent van de makelaars stuurt het biedlogboek naar de betrokken partijen, waarvan de helft pas nadat er actief naar is gevraagd.

Wat het biedlogboek wél doet, is ervoor zorgen dat het bedrog niet onder het tapijt geschoven kan worden. Eerder hadden mensen vermoedens dat ze waren belazerd, nu kunnen ze die vermoedens staven met het biedlogboek. Elke koper kan zien of de verkoopmakelaar die zei dat je met 10.000 euro extra pas écht kans maakte, gelijk had of jokte, bijvoorbeeld omdat er volgens het biedlogboek überhaupt geen andere biedingen binnen zijn gekomen.

Kennis is macht en macht corrumpeert. De beste remedie tegen machtsmisbruik is transparantie. Wie met een corrupte makelaar te maken heeft gehad, kan dat melden bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis.

Geschreven door Michiel Hekkens

Michiel studeerde filosofie, woonde enige tijd in China en gaf les op een middelbare school voordat hij bij Manners terechtkwam. Als journalistieke veelvraat dompelt hij zich net zo graag onder in de longreads van The Economist als in de onderbuik van Johan Derksen. Die brede interesse is terug te zien in zijn werk als redacteur. En of hij nu schrijft over de baas van de ECB of het goedkoopste Funda-krot van Oude Pekela, altijd dient zich wel een filosofisch zijpad aan. Dit laat hij nimmer onbewandeld.